PRODEJ BYTU VE SPOLUVLASTNICTVÍ NEZLETILÉ OSOBY

V mé druhé případové studii si popíšeme prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví nezletilé osoby. Studii píši proto, abych vysvětlila a ukázala své postupy na konkrétním příkladu. Tentokrát se na to podíváme očima prodávajícího i kupujícího.

Volala mi paní, že má byt 2+1 v osobním vlastnictví, a že by ho asi chtěla prodat, ale že tam je zástava, a že spoluvlastníkem je její nezletilý syn. Souhlasila jsem, vzala jsem si adresu a domluvila si s paní schůzku přímo na bytě.

Na tuto schůzku jsem přišla předpřipravená. Jednak jsem se podívala na lokalitu podle uvedené adresy, podívala jsem do cenových map na aktuální ceny prodávaných bytů 2+1 v dané lokalitě, také na realitní servery s aktuální nabídkou v okolí, abych si udělala nějakou představu o ceně, kterou by paní mohla požadovat a na které bychom se mohly dohodnout. Toto moje ocenění jsem měla s sebou.

Přišla jsem před bytový panelový dům (kolaudován v roce 1974). Byl již po celkové revitalizaci, tj. zateplení, nová okna, nové výtahy, vstupní vestibul, v okolí pořádek, pěkná předzahrádka, velké parkoviště a klid. Celkově na mě působil dům velmi příjemně a udržovaně. Po vpuštění do domu jsem prošla kolem kočárkárny, kolárny, sušárny. Po schodech jsem vyšla do 2. nadzemního podlaží. Paní již na mě čekala ve dveřích s velmi ustaraným výrazem ve tváři.

Sedly jsme si ke kuchyňskému stolu, popíjely kafíčko a ona vyprávěla celý svůj příběh. Měla s manželem velmi hezký vztah. Z vlastních úspor koupili byt. Manželé stihli udělat nové rozvody elektřiny, rozvody vody již v plastu. Jádro však zůstalo v původním udržovaném stavu, protože to už manžel nestihl, protože zemřel. Před pár lety potřebovali rychle finanční prostředky, a protože to pro ně v bance dlouho trvalo, tak se obrátili na soukromého investora, který jim poskytnul nebankovní úvěr a nechal si zapsat do LV nejen zástavní právo, ale i zákaz zcizení a zatížení. Ona že vůbec neví co s tím má dělat. Po manželově smrti se v dědickém řízení rozhodlo, že podíl na bytě bude i jejich nezletilého syna. A to už je pro ni zcela španělská vesnice.

Poslouchala jsem, přemýšlela a hledala nejlepší možnosti a varianty jak vyřešit dané problémy a pomoci s oříškem, který před paní vyvstal úmrtím jejího manžela. Neměli uzavřeno žádné pojištění, díky kterému by bylo možné plnění ve výši zůstatku úvěru. Její příjmy na současnou splátku úvěru a na živobytí se synem nestačily. Probíraly jsme variantu přeúvěrování nebankovního úvěru za úvěr ze stavebního spoření nebo klasického bankovního hypotečního úvěru, ale pak si paní povzdechla, že jí v bytě všechno manžela připomíná, a tak jsme se nakonec shodly na tom, že nejlepší bude byt prodat. Hned jsem ji informovala o tom, že když najdeme kupce na její byt, bude to ještě nějakou dobu trvat, než vše proběhne, neboť musí své jednání odůvodnit opatrovnickému soudu a prokázat, že jedná v nejlepším zájmu dítěte, aby soud schválil Kupní smlouvu. Toto může někdy trvat dle soudu od 3 měsíců i déle (podle vytíženosti soudu). Také se spojíme s věřitelem, a zkusíme dohodnout nějaké nižší spkátky úvěru nebo povolení odkladu splátek do ukončení prodeje a předběžně projednáme možnost předčasného splacení úvěru po nalezení kupce a odsouhlašení soudem, aby věřitel věděl, že podnikáme kroky ke splacení a že věc řešíme a neděláme mrtvého brouka (viz Příloha č. 1). Provedla mě po bytě.

Byt o velikosti 2+1 byl velmi dobře dispozičně řešený a prostorný, podlahová plocha 56 m2, sklepní kóje. Syn měl svůj pokoj, druhý pokoj byl rozdělen na ložnici a pracovnu se vstupem na balkon (4m2), kuchyň, koupelna se sprchovým koutem a WC. Při bližším obhlídnutí bytu jsem zjistila, že se dvě okna rosí uvnitř dvojskla, což je problém.Zašly jsme proto za předsedou SVJ, a požádaly o kontakt na firmu, která revitalizovala dům, dodala okna, a také vyzvednout kopii PNEB. 

Protože se na okna ještě vztahovala záruční doba (někteří dodavatelé ji mají prodloženou až na 5-6 let), pomohla jsem paní spolumajitelce se sepsáním reklamace. I po záruční době se tento problém řeší stejně - firma musí zasklení kompletně vyměnit (viz. Přiloha č.2). 

(Pokud je totiž okno oroseno uvnitř zasklení, tak došlo k narušení hermeticky uzavřeného meziskelního prostoru a dovnitř pronikla vodní pára. V takovém případě okno ztrácí deklarované izolační vlastnosti a je potřeba zasklení kompletně vyměnit.)

Popovídaly jsme si o cenách bytů v okolí, o tom za kolik by se dal její byt prodat, a kolik by si představovala ona, kolik musí vrátit, aby se vymazala zástava a vše ostatní s tím spojené, kolik činí moje náklady na zprostředkování prodeje včetně právního servisu a notářské úschovy peněžních prostředků. Předala jsem ji mnou vypracované tržní ocenění jejího bytu, které se téměř shodovalo s cenou, na které jsme se nakonec dohodly. Převzala jsem si od ní kopie OP, kvůli identifikace a přípravě zprostředkovatelské smlouvy. Domluvily jsem se, že se potkáme za dva dny, kdy přinesu smlouvu, upravíme byt k nafocení, profesionální fotograf udělá fotky, videoprohlídku a 3dscan.

Celou hotovou prezentaci její nemovitosti umístím na svoji webovou stránku, a odkaz jí pošlu ke kontrole. U ceny byla poznámka, že v případě většího zájmu budou spolumajitelé vybírat z nejvyšší nabídky a také, že se prodej může protáhnout, neboť podepsaná a ověřená kupní smlouva musí na schválení k opatrovnickému soudu. Pak pustíme reklamu a inzerci na sociálních sítích (youtube, FB, instagram, linkedin, pinterest, twitter, google, sklik - vše s odkazem na onu webovou stránku její nemovitosti) a inzerci na mnoho dalších realitních serverů (sreality, reality.idnes, sbazar, hyperreality, avizo, bazoš, annonce, české reality, viareality, a další - některé z těchto servrů jej pak přenášejí na dál). Protože se jednalo o byt, dali jsme na balkon plachtu s informací o prodeji tohoto bytu, s odkazem na stránku. Připravila jsem si tištěné podklady pro zájemce o prohlídku bytu.

Prezentace vypadala takto.

Ozývali se jednotliví zájemci, se kterými jsme probrali jak všechny informace k bytu, tak rovněž i formu financování kupovaného bytu. S některými jsme řešili i předschválení hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření, abychom věděli, kam až mohou při koupi dosáhnout a přitom se nezasekat, mít rezervu kdyby náhodou, a nabídli jsme i kompletní servis kolem financí - pojištění nemovitosti a domácnosti, životní a úrazové pojištění s výpočtem na plnění při smrti nebo invaliditě na splacení zbytku úvěru, aby druhý mohl v klidu žít i po nenadálé situaci.

Na propagaci se ozvalo hodně zájemců, které jsme po domluvě s majitelkou shlukli na dva dny 4. a 5.11, rozestupy mezi klienty asi půl hodiny, aby se míjeli ve dveřích, ale abychom si mohli promluvit se zájemci a doplnit co by bylo třeba. Z patnácti zájemců se nakonec ozvalo sedm, že mají o byt zájem. Zeptala jsem se jich všech, zda je pro ně tahle cena konečná, nebo zda jsou ochotni o byt licitovat dál. Na mou výzvu se ozvali všichni, dva mi sdělili, že více finančních prostředků nemají, dva si poznámky u ceny nevšimli a byli překvapeni a dalšího přihazování se nezúčastnili. Poslední tři jsem si objednala do kanceláře na 10.11., kde jsem seděly i s majitelkou. Každý dostal přiděléné číslo a přihazovali až do svých maximálních částek. My si všechno zapisovaly. Nakonec vyhrál manželský pár s již odrostlými dětmi. Kupní cena se vyšplhala na 2.300.000,- Kč. Protože jsme ještě před prohlídkou měli se zájemci schůzku, na které jsme možnosti financování probírali, nebyl to problém. 

Zájemce kupující byla paní 52 let a její manžel 54 let, děti jsou již z domova. Hypotéky nebo úvěry ze stavebního spoření jsou povětšinou do 65 - 70 let věku mladšího z nich, tj. v tomto případě max. na 18 let. Mají k dispozici vlastní zdroje ve výši 400.000,- Kč

Paní má v průměru 31.000,- Kč/měsíčně ==> (3 x 28.000 + 6.000 ) / 3

Pan má v průměru 28.000,- Kč /měsíčně (vezmeme minimální částky)

Dohromady mají tedy příjem 59.000,- Kč/měsíčně x12 = 708.000,- Kč/ročně

Nesplátkové závazky

• kreditky 2 x 30.000,- Kč (pro DSTI a KŽM) => splátka 3.000,- Kč/měs.

Splátkové závazky

• půjčka se zůstkem 9.000,- Kč => splátka 1.816,- Kč/měs

Klienti měli více možností:

1. Protože mají dostačné finanční prostředky, mohou žádat až o 90% hypotéku nebo úvěr ze SS, z vlastních zdrojů dají 230.000,- Kč a na rekonstrukci by jim ještě zbylo 170.000,- a 2 nevyčerpané kreditky. Navíc by mohli doplatit drobný úvěr, aby jim ubyla splátka 1816,- Kč měsíčně.

2. Mohou žádat 80% hypotéku nebo úvěr ze SS, z vlastních zdrojů by tak dali celých 400.000,- Kč + by vyčerpaly obě kreditní karty. Drobný úvěr by jim zůstal do konce splacení. A rekonstruovat by pak mohli pomaleji, pokud by se pánovi dařily obchody.

Nyní se na oba případy podíváme

add 1.

Když vezmeme 90% úvěr hypoteční nebo ze SS a kupní cena bude 2.300.000,- Kč, klienti z vlastních zdrojů dají 230.000,- Kč, úvěz z banky bude 2.070.000,- Kč.

Při úvěru z ČSOB SS jim bude činit při konečné úrokové sazbě 3,59 %

• splátka úroků z meziúvěru 6.193,- Kč/měsíčně

• dospořování 6.200,- Kč/měsíčně

• celkem tedy 12.393,- Kč/měsíčně

• z vlastních zdrojů použijí 9000,- Kč doplatek malého úvěru a zmizí jim další měsíční náklad,

• kreditní karty nemusí použít - splátka 0,- Kč

• zůstane jim 161.000,- Kč vlastních zdrojů na případnou rekonstrukci

V případě, že by klienti měli zájem si udělat Životní pojištění (invaliditu a smrt) s anuitní splátkou, tj. platba za pojištění je po celou dobu stejná, jen částka je na začátku více pojištění - žádné spoření, při splácení úvěru se postupně částky obrací - pojistné se snižuje a klient si více spoří. U manželů, kteří jsou příjmově oba stejně bych doporučila pojistné částky 50/50 (manžel i manželka pojistit na částku 1.035.000,- Kč). Navíc pokud by si k tomu udělali účet u ČSOB mohli by získat úrokovou sazbu o 0,5 % nižší a tím i nižší splátky. A díky pojištění se nemusí bát, co by kdyby. Nikomu to nenutím, je to na každého vlastním zvážení.

Pro vyhodnocení bonity se musíme podívat na tři ukazatele (musíme počítat se vším, co je aktuální v době žádosti o úvěr a prescoring):

• Koeficient životního minima (KŽM), ten musí být pro banku > n. = hodnotě 1

U těchto manželů činí živtoní minimum za 2 dospělé osoby částku 13.795,- Kč

KŽM =  čistý měs. příjem - výdaje vč. 2% rezervy/životní minimum domácnosti = (59000 - 20659)/ 13.795 = 2,78

  Naši klienti mají KŽM v hodnotě 2,78 - což bance vyhovuje

• DSTI je procentní vyjádření ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplávajících z jeho celkového zadlužení na jeho roční příjem, který by měkl být podle ČNB maximálně 40%, ale může být i v rozmezí dle banky vyšší.

DSTI = Výše měsíčních splátek/čistý měsíční příjem x 100 = (17209/59000) x 100 =  29,167

  Naši klienti mají DSTI 29,17% - což bance vyhovuje

• DTI je poměr výše celkového zadlužení a výše čistého ročního příjmu. Celkové zadlužení nesmí převýšit 8 násobek čistého ročního příjmu.

úvěry - kreditky 60.000 + půjčka 9.000 + úvěr 2.070.000 = 2.139.000,- Kč

DTI = Výše všech poskytnutých úvěrů/ čistý roční příjem = 2.139.000/708.000  = 3,02

Naši klienti mají DTI = 3,02 - což vyhovuje bance.

add 2.

Když vezmeme 80% úvěr hypoteční nebo ze SS a kupní cena bude 2.300.000,- Kč, klienti z vlastních zdrojů dají 400.000,- Kč, použijí obě kreditní karty po 30.000,- Kč, úvěz z banky bude 1.840.000,- Kč.

Při úvěru z ČSOB SS jim bude činit při konečné úrokové sazbě 3,09 %

• splátka úroků z meziúvěru 4.738,- Kč/měsíčně

• dospořování 5.500,- Kč/měsíčně

• celkem tedy 10.238,- Kč/měsíčně

• zůstane splátka úvěru 1.816,- Kč/měsíčně

• kreditní karty 3.000,- Kč/měsíčně

• nezůstanou jim vlastní zdroje = neudělají žádnou rekonstrukci

• dohromady budou měsíčně platit 15.054,- Kč, což je vyšší finanční zatížení na stejnou dobu než u 90% hypotéky)

Pro vyhodnocení bonity se musíme podívat na tři ukazatele (musíme počítat se vším, co je aktuální v době žádosti o úvěr a prescoring):

• Koeficient životního minima (KŽM), ten musí být pro banku > n. = hodnotě 1

U těchto manželů činí živtoní minimum za 2 dospělé osoby částku 13.795,- Kč

KŽM = čistý měs. příjem - výdaje vč. 2% rezervy/životní minimum domácnosti = (59000 - 18.065)/ 13.795 = 2,967

Naši klienti mají KŽM v hodnotě 2,967 - což bance vyhovuje

• DSTI je procentní vyjádření ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplávajících z jeho celkového zadlužení na jeho roční příjem, který by měkl být podle ČNB maximálně 40%, ale může být i v rozmezí dle banky vyšší. 

DSTI = Výše měsíčních splátek/čistý měsíční příjem x 100 = (15054/59000) x 100  = 25,515

Naši klienti mají DSTI 25,515 % - což bance vyhovuje

• DTI je poměr výše celkového zadlužení a výše čistého ročního příjmu. Celkové zadlužení nesmí převýšit 8 násobek čistého ročního příjmu.

úvěry - kreditky 60.000 + půjčka 9.000 + úvěr 1.840.000 = 1.909.000,- Kč

DTI = Výše všech poskytnutých úvěrů/ čistý roční příjem = 1.909.000/708.000  = 2,696

Naši klienti mají DTI = 2,696 - což vyhovuje bance. 

Osobně jsem klientům doporučila vzít si 90% úvěr. Jednak jim zůstane vyšší hotovostní rezerva, mají celkově menší finanční měsíční náklady a mohou být ve větší jistotě a klidu. Souhlasili. S klienty jsme již sepsali 3.10 Žádost o poskytnutí úvěru a rovnou požádali banku o prescoring, který vyšel velmi dobře. Zjistili jsme, že vzhledem ke svým vlastním zdrojům a vysokým příjmům by mohli najít něco až do hodnoty 4 miliony a žádat o úvěr ve výši 3.600.000,- Kč. Toto předschválení jim platí rok. Klienti si začali v práci vyřizovat potvrzení o příjmech, poslali kopie výpisů z účtu a výplatních pásků. Po složení rezervační zálohy na byt jsme jim nechali udělat tržní ocenění nemovitosti odhadcem ČSOB SS. Po doložení veškerých dokumentů a záslání bance 5.11., jsme čekali na schválení úvěru.

10.11. po zjištění vítěze z licitovaného (aukčního) prodeje probíhajícího u nás v kanceláři, jsme doplnili údaje do předem připravené rezervační smlouvy, kterou podepsala matka jako zákonná zástupkyně nezletilého syna i sama za sebe, já a zájemci kupující. Rezevační záloha ve výši 50.000,- Kč měla být složena bezhotovostně na účet zprostředkovatele a započte se do kupní ceny. Ofotila jsem si od kupujících OP (jednak pro identifikaci jak nařizuje zákon AML a jednak jako podklady pro advokáta pro připravení kupních smluv "KS" i smluv o advokátní úschově "SoAÚ"). V této rezervační smlouvě byly mimo jiné uvedeny veškerá omezení vlastnických práv ve prospěch věřitele, a také informace, že po podpisu kupní smlouvy bude jedno vyhotovení zasláno na příslušný opatrovnický soud podle trvalého bydliště nezaopatřeného syna. Dobu rezervace jsme díky přibližné délce schvalování na soudě natáhli až do 30.6. Rovnou jsem majitelce pomohla sepsat Žádost o předčasné splacení úvěru, udělení souhlasu s prodejem zastavené nemovitosti, udělení souhlasu se zřízením zástavního práva ve druhém pořadí za zástavním právem ve prospěch věřitele pro jiný bankovní ústav a o udělení příslibu vystavení kvitance po úhradě dluhu a výmazu zástavního práva" (viz Příloha č. 3). 

Uvedli jsme i informaci o tom, že datum 30.6., ke kterému budeme úvěr vyplácet je dán právě kvůli nutnosti schválení kupní smlouvy opatrovnickým soudem. Tuto žádost jsem ještě téhož dne poslala věřiteli doporučeně poštou. K podpisu kupní smlouvy se strany sejdou do 10 pracovních dnů po doručení Potvrzení věřitelem, aby mohla jít kupní smlouva co nejdříve na soud. Potvrzení od věřitele došlo 24.11.

Do dvou pracovních dnů nám pan advokát rozeslal připravené KS a SoAÚ, aby je strany mohly zkontrolovat samy nebo je poslat ke kontrole svým právním zástupcům a také kupující přidat návrh ke schvalování úvěru do banky. Dne 1.12. jsme se sešly na podpis kupní smlouvy. V kupní smlouvě se podpisy stvrdilo přijetí rezervační zálohy jako části kupní ceny. Tu advokát ještě téhož dne zaslal spolu s odůvodněním matky na opatrovnický soud. (viz Příloha č. 4) Náš advokát rovněž navrhne klientovi možnost sepsání tohoto odůvodnění i zastupování.

V průběhu prosince mezi tím došly dokumenty z banky s průvodním dopisem, jak dále postupovat. Zástavní smlouvy ověřeny úředně prodávající i kupující stranou + Návrhy na vklad zástavní smlouvy podepsány normálně dáme spolu s poplatkem 2000,- Kč na příslušný katastrální úřad, úvěrové smlouvy může ověřit finanční poradce nebo se mohou ověřit úředně. Do banky jsme zaslali zpět jeden orazítkovaný Návrh na vklad zástavní smlouvy, úvěrovou smlouvu a LV s vyznačenou plombou 28.12. Čerpání úvěru proběhne až bance doložíme ověřenou Kupní smlouvu - celou dobu je v úschově u advokáte, a potvrzení o úhradě zbývající kupní ceny na účet do advokátní úschovy.

Některé soudy mají lhůty 3 měsíční, jiné 6 měsíců, některé i delší. V našem případě přišlo schválení prodeje po 5 měsících, a to dne 10.5. na adresu advokáta, který byl pověřen zastupováním ve všech věcech kolem tohoto prodeje. Ten nás o této skutečnosti ihned informoval. Kupující mu do advokátní úschovy hned přeposlali částku 180.000,- Kč, kterou měli ještě uhradit z vlastních zdrojů. Po připsání této částky na účet pro úschovu rovnou zaslal bance doporučeně poštou úředně ověřenou Kupní smlouvu včetně potvrzení o připsání zbývajích peněz na účet úschovy. S kupujícími jsme se také sešli, abychom dovyplnili a podepsali Žádosti o čerpání finančních prostředků z úvěru a tyto žádosti rovněž ještě v tento den zaslali na banku. Banka všechny dokumenty zaevidovala dne 16.5.

Během dalších tří pracovních dnů poslala banka peněžní prostředky do advokátní úschovy. Advokát nás o přijetí celé kupní ceny informoval 21.5. Na katastrální úřad podal Návrh na vklad vlastnického práva + ověřenou Kupní smlouvu. Kupujícím i prodávajícím zaslal kopie kupních smluv poštou. Podaný Návrh na vklad naskenoval a zaslal všem pro informaci do e-mailu.

Já si již začala připravovat dokumenty k předání bytu - Předávací protokol, Plnou moc na zastupování při ukončení dodávky energií za prodávající, Plnou moc kupujících na nové smlouvy u stejných dodavatelů, dokumenty, které potřebuje mít podepsané předseda SVJ.

Asi po 25 dnech, tj. po doběhnutí zákonné lhůty pro zápis Kupní smlouvy se na LV bytu změnil vlastník na stranu kupující. Advokát nás o této skutečnosti ihned 16.6. informuje a odesílá finanční prostředky dle Smlouvy o advokátní úschově na účet věřitele a další část prodávajícím. V tento den jsme se všichni sešli na bytě, odepsaly stavy energií, podepsaly veškeré potřebné dokumenty, předali si klíče od bytu, sklepa a domu. Poděkovali jsme si za spolupráci, popřáli novým vlastníkům příjemné bydlení a bývalým majitelům k novému bydlení. Doma jsem hned elektronicky ukončila a uzavřela smlouvy u všech dodavatelů jak bylo domluveno a kopie zaslala oběma stranám na e-maily.

Po deseti pracovních dnech mi přišla od věřitele kvitance, kterou jsem vložila na příslušný katastrální úřad. Po zákonem stanovené lhůtě se na příslušném listu vlastnictví vymazalo zástavní právo věřitele a všechny s tím související omezení. Vyjela jsem nový list vlastnictví, který jsem zaslala oběma stranám do e-mailu a bance poštou.

Když bylo všechno dokončeno, tj. i proveden výmaz zástavního práva a s tím souvisejících omezení, přišly obě strany za mnou do kanceláře na kafíčko, doma pečené dortíčky a oslavu úspěšného ukončení prodeje. S klienty se stále vídáme a píšeme si. Vždycky, když kolem nich někdo řeší nějaký problém s bydlením nebo nemovitostmi, hned mi volají a domlouvají schůzku.

Pokud i Vy máte podobný problém, nebo se Vám líbí jak pracuji, neváhejte a zavolejte mi, nebo stačí vyplnit formulář níže. Ráda si Vás vyslechnu a pomohu vyřešit Váš zapeklitý případ.

Hezký zbytek dne přeji Jitka Biernatová